生産緑地の再生、相続税対策、納税猶予対策(利子税含む遡り課税)、不採算事業対策等を支援いたします。


  特定非営利活動(NPO)法人
 都市農家再生研究会

   守りでは勝てない、生き残れない!

    全事業、全資産活用の聖域なき洗い直し! 



  底地(貸宅地)の悩み解決 
 



底・借地問題は地主も借地人も金融機関も“3すくみ”
良い解決策は労力に比例します。



権利調整の要諦は双方が法定権利分以上に求めない、直接交渉しない、労力に見合う経済的メリットを生み出す事業計画を創りだすことです。計画がよければ借地権を売りたい人からは買い取れます。 



借地人が30人いても権利調整を10カ月で完成させた事業計画 



東京23区内でビル管理業を営むYさん 85歳

共同住宅、商業ビルなど不動産賃貸業を手広く経営している。相談の主旨は、業績不振に陥っている娘婿の会社を救済するために3億円の資金調達。自らもバブル時に購入した3カ所の商業ビルが資産価値も収入も1/3に目減りし返済資金に困窮している状態。しかもほとんどの資産は金融機関への担保に入っている。税理士や弁護士にも相談したが、解決策が見出せない。

解決結果からいえば、Yさんの所有する資産や事業、娘婿の事業内容等を調査・分析した結果、戦前からの貸地で収益が薄く、管理も業者任せにしている4カ所に点在する延べ50人の借地権者との共同開発を実施した。また、娘婿の法人再生については、当事業計画を担保に取引金融機関への返済猶予を実施した。

このような底地問題を抱えている都市農家は非常に多い。特にバブル経済の崩壊以降、業者は権利調整に時間がかかるからと敬遠し、専門家は費用も時間もかかるとして多くの地権者は諦めている。放置ではなくて、気にはしているが解決策がないといった方が正確です。

因みにYさんの再生計画を完結するまでは金融機関の協力のもとに6年間の歳月を要しましたが、地権者との権利調整は個別単位で実施したため、期間は3〜6カ月、地権者が30人存在した一番大きなプロジェクトでも10カ月、資金調達を含めても事業収支の目途は1年で達成した。しかも、8割以上の地権者から買い取り要請を受け、それも実施した。

この事例がそうであるように土地所有者も借地人も金融機関も手をこまねいている。経済的に活用したいがその方法が見出せない、まさに3すくみの状態を招いているのが貸地問題です。権利調整の要諦は当事者双方が互いの法定権利分以上を求めないこと、感情的になりかねない直接交渉はしないこと、そして何よりも重要なのは双方が労力に見合うだけの「経済的メリットを生み出せる事業計画」が創り出せることです。良い解決策は労力に比例します。ご相談下さい。


 3者が協力すれば“3すくみ”が解消する!
写真で見る最近の底地再生実例

 
1.底地権を借地人に売却
2.借地人と協同で第3者に売却
3.底地人主導で、底地人が収益物件を建設、借地権者は敷地権付き建物に交換・・・Aプロジェクト
4.底地権、借地権をディベロッパーと等価交換し、敷地権付き建物を建設・・・Bプロジェクト
5.底地と借地を交換し、それぞれが所有権化し活用(売却含め)・・・Cプロジェクト
6.借地権を買取り、所有権化して活用(売却含め)・・・Dプロジェクト
7.その他底地権を業者に売却

 ■上記のA、B、C、D各プロジェクトの実例紹介へ



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